飲食店開業

飲食店を開業する店舗物件を探すポイントと準備することを教えます!

飲食店を開業するにあたり貸店舗選びを始めるまでの準備

飲食店を始めたいと思ったらほとんどの方は、どんな飲食を提供するのか?という業種や業態を考えます。
次に業種や業態が決まったら、どこに出店しようか?と物件探しを始めます。
でもちょっと待ってください。
物件を探す前にやっておくことがあります。それは事業計画を立てることです。
事業計画とは、簡単にいうと

  • どんな飲食を提供するのか?
  • どんなところで商売するのか?
  • どのような形態で商売するのか?
  • どんなお客様にするのか?
  • どのようにして集客するのか?
  • いくらで提供するのか?
  • 始めるのにいくらかかるのか?
  • いくら儲かるのか?

を具体的に計画することです。
その事業計画を元に「この場所なら良さそう」だとういう仮説を立てて、
事前に簡単な商圏調査をした上で物件探しを始めることをおすすめします。

物件を探してから、調査するのはダメなの?

私は事前に候補地を選んで、簡単に事前調査することをおすすめしています。
それは何故か?
飲食店を開業するための貸店舗物件を探しているのは、”あなただけではないからです!”
言い換えれば、貸店舗物件を探している方や企業はみんな成功できる場所を探しているからです。
他の方や企業と同じ物件で競合することは日常的にあります。
そんな中で、不動産屋や貸主に調査する時間を多く欲しいと言っても、難しい場合があります。
例えば、大手企業と競合してしまった場合など、貸主としては安定した借主に借りて欲しいというのが本心です。
あなたが時間をかけて調査していたら、大手会社にすぐに決断されてしまう場合があるからです。
気になる物件があったら、できるだけスムーズに契約までいたることが大事なのです。
その競合した相手が同業種の競合だとしたら、目の当てられないですよね。
成功している飲食店で多店舗展開している企業はそれまでの実績から自分たちなりの出店エリアへの指標を持っています。
またそのための予算もあるので、調査がスムーズにできます。
”いい物件だ”と思えたらスムーズに決断できるように事前準備をしておく必要があるのです。

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飲食店開業

味が良ければお客様が来るは本当か?

もちろん良い味や珍しい業態を求めて、遠方からでもお客様が来ることがあるのは事実です。
テレビなどのメディアやマスコミに取り上げられるとお客様が押し寄せるのも事実です。
但し、こんな現象は一過性で終わることも珍しくありません。
テレビで話題になった店が数年後に閉店している、こんなことは珍しくありません。

一番大事なのは、商圏と店舗コンセプトの相性です。

高所得者が少ない地域で、客単価が高い店は普通に考えれば上手くいきません。
このように飲食店経営とは、数年かけて地道に地域に密着していき、”地域で愛される店になることが長く繁盛店になる”ことが”最もリスクが低くて、確率が高いポイントです。
そのために事業計画、特に店舗コンセプト、商圏選定、資金計画の3点をしっかり立てることが重要です。
事業計画の店舗コンセプトと相性の良い商圏で良い立地を選ぶ必要があります。

良い立地とは?

また、駅前なのか?メイン通りなのか?裏通りなのか?1階なのか?2階以上でも良いのか?
これらが立地選びです。
人通りが多い、駅前のメイン通りに面している1階店舗で間口が広くて、看板が目立つ、これが理想です。
しかしこんな物件に巡り会えるチャンスは少ないです。
有ったとしても、賃料や初期費用が非常に高くなるなるので、これから開業する方にはハードルが高すぎます。
そのため少し幅を持たせた条件を設定することで良い物件に巡り会えるチャンスが広がります。
ここでいう”良い立地”とはあなたのお店に合った良い立地といいうことです。

物件探しをするまでに決めておくこと

以下の点について、物件を探し始める前に決めておくことでスムーズに貸店舗物件を選ぶ基準ができます。

商圏

出来るだけ土地勘がある場所がおすすめです。どんな人が多いのか?どんな街なのか?がわかりやすいからです。
街の成り立ちや土地柄というのは出店において重要な要素だからです。
新規開業では、駅がある商業地か、商業地が近隣にある住宅街がおすすめです。
ビジネス街は、土曜日や日曜日、祝日で人の流れが多く変わる場合があるので売上の予測が難しくなります。また学生街は、学校の長期休み時の売上が大きく減少するリスクがあります。観光地は、天候に大きく売上が左右される恐れがあります。国道などのロードサイドは商圏の広さが予想しにく、変化がしやすい要素があるので売上の予想を立てるのに多くのデータが必要になります。
開業の際には、出来るだけリスクを除く必要があります。

①ターミナル駅の近くの商業地か、ターミナル駅の商業地が近隣にある住宅街
②ターミナル駅から1〜2駅隣りの駅の近くの商業地か、その商業地が近隣にある住宅街

その際は、駅の乗降者数は調べましょう。
またどんな競合店があるのかを把握する必要があります。

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立地

通りや建物の階数を選びます。

立地選びのポイント
①メイン通りの1階店舗
②メイン通りから横に入った1階店舗
③人通りがある裏通りの1階店舗

飲食店では、居酒屋以外は1階の店舗にしましょう。
居酒屋なら地下や2階、商圏によっては3階以上でも可能な場合があります。その他の業態では、地下や空中階(2階以上)を避ける方が賢明です。

物件の広さ

広い物件であれば、客数を確保できて売上が上がって、目標売上が達成できる気がします。
しかし、面積が広くなれば、賃料が高くなり、人手が多く必要になるので人件費が掛かります。
余程しっかりしたオペレーションを確立しないと、売上は上がるのに、利益が出ないなんてことになります。
今は人手を確保するのも大変な時代です。
少人数で回せるお店の方がリスクは低いと言えるでしょう。
例えば、5坪〜10坪程度の店であれば、2〜3人で回すことも可能です。もちろん業種や業態によって異なりますが。
どんな料理を提供するのか?客単価はいくらか?店舗コンセプトはどんなか?を考慮して決まる必要があります。

売上を考える際は、坪あたりの売上を計算します。10坪のお店と50坪のお店では、基本的に50坪のお店の方が売上があります。しかし、実際に大事なのは、坪あたりの売上です。
坪あたりの売上単価は月商あたり15万円/坪が目安です。繁盛店は月商あたり20万円/坪、また最低でも月商あたり10万円/坪を維持できないと経営が苦しくなると言われています。
1日の売上の計算は以下の計算式となります。
A.売上=(坪数×席係数×回転率×客単価)×満席率
これが1日の売上になります。
◎席係数は坪あたりの席数です。1坪あたり1.3〜1.5席が目安です。
◎回転率は1時間あたりにお客様が入れ替わる回数です。平均滞在時間によって変わります。
◎客単価はお客様一人当たりに使ってくれる金額です。
◎満席率は4人テーブルを2人で使うなどの場合を想定して、満席時でも起こる空席率です。目安は0.6〜0.7です。

坪あたりの売上=(A×営業日数)÷坪数
この坪あたりの売上を基に広さを決めるのが良いでしょう。

賃料予算

一般的に「賃料は、売上の10%に抑えましょう。」と言われています。
月商250万円ある場合には、賃料は25万円までとなります。
売上計画を基に賃料の予算を決めましょう。

また効率的な経営をするなら、営業時間や定休日も考慮すべきでしょう。
毎週水曜日を定休日とするなら、稼働日数は26日です。1日に6時間営業するなら、26日×6時間=156時間となります。
すると1時間あたりの賃料は、250,000円÷156時間=1,602.5円となります。これは1日に、9,615円となります。
これらを考慮して使わない時間を昼間はカレー店・夜は居酒屋などの二毛作にすることで軽減することが可能になります。
自分自身で経営しなくても、空き時間だけの委託店長として委託する方法があります。
この方法では、店舗物件を契約する際に規定される「又貸しの禁止」にあたりません。このようにしてアイディアでリスクを軽減することも可能です。
私は空き時間を貸す相談も承っています。ご興味があればご相談ください。

物件取得にかかる費用の予算

店舗物件を取得する際は、賃料以外にも諸費用が掛かります。
どんな費用が掛かるのか?を説明します。

①保証金・敷金
保証金・敷金は貸主に預けるお金です。保証金は退去すると、規定の償却の上、返金されます。
②礼金
貸主に対して払うお金です。首都圏では主に賃料の1〜3ヶ月です。
③賃料
毎月かかる物件の賃料です。別途、管理費および共益費が掛かるケースがほとんどです。前払いします。
④仲介手数料
不動産会社に払う報酬です。賃料1ヶ月+消費税です。
⑤保証会社利用料
連帯保証人に代わって家賃を保証する会社です。最近では必須になっている物件がほとんどです。
⑥家財保険料
火災発生時などの店舗内の設備への保険と火災や水漏れなどを起こしてしまった際への貸主への賠償のための保険です。
⑦看板使用料
壁面看板やビルのエントランスなどに看板を出すための使用料です。物件によって異なります。

これらが物件を取得する際に掛かる費用です。その他に出店時では、内装や厨房設備の費用が掛かります。
これらの初期投資額によって、経営の損益分岐点が大きく変わります。
新規開業する際は、出来るだけ初期投資を抑えることも重要です。
売上予測や店舗オペレーションとバランスを取って物件取得の予算を決める必要があります。
また物件によっては、準備時の賃料をフリーレント(無料)にしてくれることがあります。条件交渉してみることもポイントです。

まとめ

いかがでしたか?
色々とやることが多く、大変かと思いますが、やるからには繁盛店を目指して欲しいと思います。
物件選びをやる前のポイントは、”店舗コンセプトに合った商圏・立地を選んで、良い物件が合ったら借りるかどうかをスムーズに決断できるように準備すること”です。
難しそうに思えるかもしれませんが、事業計画をしっかり立ててあれば、「事業計画に合っているのか?」「予定通り売上は立つのか?」に照らして行けば上手くできるはずです。
次回は具体的な店舗物件探しの方法を説明します。

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